양도세 개편안 시뮬레이터
주택 조건
금액
양도차익 20억원
보유와 거주
2026년 시점 기준입니다. 해가 지날수록 보유기간은 늘고, 실거주 중이면 거주기간도 함께 늡니다.
어느 해를 자세히 볼까요
2029년에 판다면
6,793만 6,000원
2026년 대비 −5,027만원
양도차익
20억원
과세 대상 12억원
장기공제
9억 6,000만원
공제율 80%
가장 가벼운 해
2028년 · 6,793만 6,000원
가장 무거운 2026년보다 5,027만원 적습니다. 다만 세금만 보고 시점을 정할 일은 아닙니다 — 시세·이사·자금 계획이 함께 움직입니다.
같은 해에 개편안이 없었다면 (2029년)
7,734만 1,000원
개편안 때문에 940만 5,000원 덜 냅니다.
2026~2029년 세액 추이
현행과 같음
현행과 같음
현행 대비 −941만원
현행 대비 −941만원
연도별 시뮬레이션
각 연도에 실제로 적용될 법령 기준입니다. 2026년은 개편 시행 전이라 현행 세법으로 계산했습니다.
| 구분 | 2026년현행 | 2027년개편 | 2028년개편 | 2029년개편 |
|---|---|---|---|---|
| 시뮬레이션 조건 | ||||
| 보유기간 | 10년 | 11년 | 12년 | 13년 |
| 거주기간 | 8년 | 9년 | 10년 | 11년 |
| 세제 파라미터 | ||||
| 장기공제율 | 72% | 76% | 80% | 80% |
| 공제금액 한도 | 한도 없음 | 한도 없음 | 20억원 | 10억원 |
| 양도소득 기본공제 | 250만원 | 250만원 | 2,500만원 | 2,500만원 |
| 세액 계산 | ||||
| 과세대상 양도차익 | 12억원 | 12억원 | 12억원 | 12억원 |
| − 장기공제 | 8억 6,400만원 | 9억 1,200만원 | 9억 6,000만원 | 9억 6,000만원 |
| 과세표준 | 3억 3,350만원 | 2억 8,550만원 | 2억 1,500만원 | 2억 1,500만원 |
| 적용세율 | 40% | 38% | 38% | 38% |
| 총 부담세액 | 1억 1,820만 6,000원 | 9,740만 5,000원 | 6,793만 6,000원 | 6,793만 6,000원 |
| 현행 세법이었다면 | 1억 1,820만 6,000원 | 9,740만 5,000원 | 7,734만 1,000원 | 7,734만 1,000원 |
| 차액 | — | — | −940만 5,000원 | −940만 5,000원 |
체크포인트
AI가 지어낸 조언이 아니라, 조문과 실무에서 반복해 문제가 되는 지점을 조건에 맞춰 골라 낸 것입니다.
- 절세
거주 2년을 더 채우면 거주공제가 상한에 닿는다
2029년 기준 거주공제는 연 8%, 10년이면 80%로 상한이다. 지금 거주 8년이라 2년이 더 필요하다. 같은 해에 양도해도 거주 1년 차이로 공제율이 8%p씩 움직인다.
2026년 세제개편안
- 필수
예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
같은 해에 두 번 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해야 한다. 합산하면 누진세율이 올라가 세액이 더 나온다.
소득세법 제105조·제110조
- 주의
이 시뮬레이션은 아직 법이 아니다
2026년 8월 3일 정부 발표안이며 정기국회 심의에서 바뀔 수 있다. 시행령으로 정할 부분(거주기간 산정 방법 등)도 아직 확정되지 않았다.
이 결과, 조문으로 짚어 보기
위 세액은 조문대로 계산이 끝난 숫자입니다. 여기서는 그 숫자를 그대로 두고, 조문·판례·예규를 뒤져 무엇을 더 확인해야 하는지만 덧붙입니다. AI가 세액을 다시 계산하지 않습니다.
이 계산이 깔고 있는 전제
- 개편안 수치는 2026년 8월 3일 기획재정부 발표안입니다. 국회 심의와 시행령 확정 과정에서 바뀔 수 있습니다.
- 1세대 1주택은 보유 2년 이상으로 비과세 요건을 갖춘 것으로 보았습니다. 조정대상지역에서 취득한 주택의 2년 거주요건은 별도로 판정해야 합니다.
- 다주택 중과는 조정대상지역에 있고 보유기간이 2년 이상인 경우로 보았습니다.
- 미등기양도·비사업용토지·조합원입주권·분양권, 조특법상 감면(장기임대주택 등), 65세 이상 한시감면은 넣지 않았습니다.
- 같은 해에 다른 자산을 함께 판 경우의 합산과세는 반영하지 않았습니다. 합산하면 누진세율이 올라 세액이 더 나옵니다.
- 개인지방소득세는 양도소득세의 10%로 계산했습니다(지방세법 제103조의3).
취득일·양도일을 넣어 조문대로 정밀하게 계산하려면 양도세 정밀계산기를 쓰세요. 환산취득가액·비교과세까지 taxcore 엔진이 계산합니다.
이 결과를 신고·납부의 근거로 쓰지 마세요
- 입력한 몇 개의 숫자로 뼈대만 계산한 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 재산 평가액, 가족관계, 과거 거래 이력에 따라 크게 달라집니다.
- 개편안은 아직 법이 아닙니다. 2026년 8월 3일 정부안이며 정기국회 심의에서 내용이 바뀔 수 있습니다.
- 거주기간 산정 방법 등 시행령으로 정할 부분이 확정되지 않았습니다. 확정 전 수치는 개략치입니다.
- 본인 사안의 정확한 세액과 신고 방법은 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.