보유세 개편안 시뮬레이터
명의와 거주
주택
시가를 넣으면 공시가율 70%를 적용해 공시가격으로 환산합니다.
공시가격 21억원
나이와 기간
연령공제(60세 20% · 65세 30% · 70세 40%)와 기간공제를 합해 최대 80%까지 적용됩니다.
현행은 보유기간 기준, 2028년부터는 거주기간 기준이며 2027년은 둘 중 큰 쪽입니다. 공동명의 개별 납부에는 적용되지 않습니다.
단독명의 · 실거주
2028년~ 연간 보유세
746만 3,400원
월 62만 1,950원
현행
774만 5,400원
월 64만 5,450원
2027년
746만 3,400원
월 62만 1,950원
2026~2028년 세액 추이
현행과 같음
현행 대비 −28만원
현행 대비 −28만원
서울 주요 단지는 어떻게 달라지나
2026년 실거래가로 계산했습니다. 조건은 단독명의 · 실거주 · 만 45세 · 보유 5년 · 거주 5년입니다. 단지를 누르면 그 금액이 계산기에 들어갑니다.
| 단지 | 실거래가 | 현행 | 2028년~ | 증감 |
|---|---|---|---|---|
| 전용 244㎡ | 156.5억2026.3.23 | 9,811만 6,866원 | 2억 2,484만 5,290원 | ＋12,673만원(+129%) |
| 전용 235㎡ | 130억2026.5.25 | 7,474만 3,080원 | 1억 6,014만 6,600원 | ＋8,540만원(+114%) |
| 전용 85㎡ | 56.3억2026.6.24 | 2,276만 6,929원 | 2,982만 5,636원 | ＋706만원(+31%) |
| 전용 85㎡ | 53.9억2026.8.6 | 2,121만 4,408원 | 2,730만 2,209원 | ＋609만원(+29%) |
| 전용 85㎡ | 44억2026.6.3 | 1,501만 7,616원 | 1,705만 4,352원 | ＋204만원(+14%) |
| 전용 85㎡ | 44억2026.6.17 | 1,501만 7,616원 | 1,705만 4,352원 | ＋204만원(+14%) |
| 전용 85㎡ | 26.3억2026.1.7 | 614만 6,334원 | 570만 7,616원 | −44만원(−7%) |
| 전용 85㎡ | 24.7억2026.7.14 | 544만 7,963원 | 505만 2,916원 | −40만원(−7%) |
거래가는 서울부동산정보광장(국토교통부 실거래 신고자료)에서 조회했습니다. 나인원한남과 한남더힐은 국민평형이 없는 단지라 대표 대형 평형을, 잠실르엘은 올해 1월 입주 신축이라 전용 85㎡ 매매 신고가 아직 없어 입주권 거래를 썼습니다. 실거래가에 공시가율 70%를 적용했으므로 실제 공시가격과는 차이가 납니다 — 같은 85㎡라도 마포래미안푸르지오는 실거래의 69.8%가 공시가격인 반면 래미안원베일리는 81.2%로, 원베일리는 이 표보다 세금이 더 나옵니다.
체크포인트
AI가 지어낸 조언이 아니라, 조문과 실무에서 반복해 문제가 되는 지점을 조건에 맞춰 골라 낸 것입니다.
- 필수
과세기준일은 6월 1일 하루입니다
그날 등기부상 소유자가 그해 재산세와 종부세를 전부 냅니다. 5월 31일에 팔면 한 해치를 통째로 넘기고, 6월 2일에 팔면 그대로 냅니다. 잔금일 하루가 세금 한 해를 가릅니다.
종부세법 제3조, 지방세법 제114조
- 절세
2028년에는 연 28만 2,000원이 줄어듭니다
1세대 1주택 실거주자는 기본공제가 14억원으로 오르면서 오히려 부담이 줄어드는 구간이 생깁니다.
2026년 세제개편안
- 주의
만 60세가 되면 연령공제 20%가 시작됩니다
60세 20% · 65세 30% · 70세 40%. 거주(보유)기간 공제와 합해 최대 80%까지 받습니다. 다만 개편안은 그 공제액에 금액 상한(2027년 800만원, 2028년부터 600만원)을 새로 둡니다.
종부세법 제9조 제6항
- 절세
2028년부터는 거주기간으로 공제를 셉니다
현행은 보유기간 기준, 2027년은 보유·거주 중 큰 쪽, 2028년부터는 거주기간 기준입니다. 지금 거주 6년이라면 그 해에 적용될 공제율이 지금과 달라질 수 있습니다.
2026년 세제개편안
- 주의
세부담상한은 반영하지 않았습니다
직전 연도 보유세(재산세+종부세)의 150%를 넘지 못하게 막는 장치가 있습니다. 8·3안은 이를 200%로 올리려 했지만 9·1 확정안에서 150% 현행 유지로 되돌아갔습니다. 급등 구간에서는 실제 고지세액이 이 계산보다 낮게 나올 수 있습니다.
종부세법 제10조
이 결과, 조문으로 짚어 보기
위 세액은 조문대로 계산이 끝난 숫자입니다. 여기서는 그 숫자를 그대로 두고, 조문·판례·예규를 뒤져 무엇을 더 확인해야 하는지만 덧붙입니다. AI가 세액을 다시 계산하지 않습니다.
이 계산이 깔고 있는 전제
- 주택이 조정대상지역에 있는 것으로 봅니다. 그래서 공동명의 개별 납부는 1세대 1주택자가 아니어서 개편안에서 공정시장가액비율 80%가 적용되고(1세대 1주택자는 70%), 연령·거주 세액공제도 받을 수 없습니다.
- 재산세는 1세대 1주택 공정시장가액비율 45%를 적용했습니다.
- 세액공제 금액 한도는 2027년 800만원, 2028년부터 600만원입니다.
- 도시지역분은 표준세율 0.14%로 계산했으며(지방세법 제112조), 여기에는 지방교육세가 붙지 않습니다.
- 종부세에서 빼는 재산세 중복분은 재산세 표준세율을 그대로 적용해 계산했습니다(종합부동산세법 시행령 제4조의3).
- 세부담상한(종부세법 제10조)은 반영하지 않았습니다. 확정안에서 150% 현행 유지로 정해졌습니다.
- 시가에 공시가율 70%를 적용해 공시가격으로 환산했습니다. 실제 공시가격과는 차이가 납니다.
이 결과를 신고·납부의 근거로 쓰지 마세요
- 입력한 몇 개의 숫자로 뼈대만 계산한 참고용 추정치입니다. 실제 세액은 재산 평가액, 가족관계, 과거 거래 이력에 따라 크게 달라집니다.
- 개편안은 아직 법이 아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 뒤 9월 1일 국무회의에서 정부안으로 확정돼 9월 3일까지 국회에 제출되며, 정기국회 심사에서 내용이 다시 바뀔 수 있습니다. 실제 적용은 2027년 6월 1일 기준분(2027년 12월 고지)부터입니다.
- 일시적 2주택·상속주택 등 특례, 임대주택 합산배제, 감면은 반영되지 않았습니다.
- 세대원의 다른 주택·분양권, 주택 소재지, 실제 공시가격과 지분율에 따라 세액이 달라집니다.
- 본인 사안의 정확한 세액과 신고 방법은 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.